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叶檀:房地产回不到过去了
文章作者:上海晶苑物业管理有限公司 上传更新:2016-12-29
中原地产市场研究部统计数据显示,截止8月25日,北上广深、南京、天津、杭州、大连、重庆、吉林十大城市合计土地出让金年内3953亿元。 这是降温的数据,截止到8月25日,十大典型城市合计土地出让金年内为3953亿元,而在2014年同期,这一数值高达5802.6亿元,同比跌幅32%。预计今年这十大城市土地出让金可能达到6年来最低点,同比跌幅超40%。 总量在下降,显示市场在紧缩。三四线城市此前推地多,新区多,存销比上升,现在即使大规模推地,如惊弓之鸟的开发商胃口也有限。从上市公司报表上看,房企净利润率增长率从2012年就开始下降了,2014年净利润率平均只有12%—15%,今年上半年,36家开发商净利润下降到9.12%的历史最低位,比制造业略好,没人愿意大规模扩张。 开发商纷纷退出或转型,今年证大集团、江中地产、海德股份、高新发展、浙江广厦和莱茵置业宣布退出地产业;全国性大房企如绿地积极运营“大消费、大金融、大基建”三大业务;万科转型服务链条方向包括物业管理、物流地产、出租公寓、教育营地和海外业务;万达向金融、文化、旅游等转型,一句话,开发商不想玩重的了,要玩轻资产。总体投资与房地产数据的下降,反应了这一大趋势,这一趋势是不可逆的。 房地产暴利时代的终结,意味着产业链与服务链的开始,在轻资产化的背景下是链条的重新整合。五六年前,商业地产规模够大、够炫就能吸引客户纷至沓来,现在形势急转直下,昨天还受追捧的K歌房,明天就被弃如敝屣。 令人关注的是,单位价格在上涨,显示局部市场仍然火热,开发商为了避险,挤到几个核心城市的点上,推高了当地房地产价格,反而加剧了未来的风险。 中原地产推出一线城市的住宅土地数据,2015年供应的土地均价为14432元/平方米,同比2014年的11679元/平方米涨幅高达23.6%。土地价格上涨也推动楼面价的持续上涨,从一线城市的楼面价成交情况看,2015年平均楼面价高达8921元/平方米,同比2014年全年的7631元涨幅高达16.9%。上海易居房地产研究院监测的数据显示,7月10大房企商品房成交均价为12688元/平方米,环比上升3.7%,同比上升18.3%,创近四年以来新高。二季度以来,随着市场逐渐回暖,商品房价格震荡上行。 面粉价格如此之高,无怪乎融创中国的孙宏斌感叹,就是卖到每平米10万也赚不到钱。 房地产暴利时代一去不复返,现在进入合理利润区间,并且,目前的合理利润也得在残酷的竞争中获得。 开发商聚集到一线城市避险,虽然一线城市资源丰富、人口集聚,但随着房地产价格节节上升,隐性风险也在上升,再好质地的资产,价格如果偏离中间值太高,都不算好资产,根据当地的消费能力、真实财富的中位值确定一个城市的拿地价格,是开发商规避风险的当务之急。 各个城市各展神通,以特色吸引不同人群进入以建立基础消费群体,如三亚、大理等地,打的是旅游牌,希望成为高净值人群的第二居所。而北京等地则在分流功能与人群,吸引成为高端宜居城市,而深圳、杭州作为中国的民营经济与创新之者,必须以活力吸引年轻人。上海,主打的是金融牌。 地方政府大规模廉价推地是落后而不理性的,他们需要做的是让土地价格够高,在单位面积上产生尽可能多的财富。而对于开发商而言,只有一个避险地的时候,那个地方的风险定会飙升。转型,内控,加强品牌识别,甚至学会偶尔休息,很重要。

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