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业主租户物管 四招应对三角纠纷
文章作者:上海晶苑物业管理有限公司 上传更新:2016-07-14

近年来,随着房地产市场公寓和商住房的不断增多,越来越多的购房人开始将购房作为一种投资,其中绝大部分是购房后,将房屋以高于住房贷款月供的价格出租出去,以此获取差额利润。但是,在房屋租赁过程中,经常会出现一些业主、租户与物业管理公司三者之间的纠纷,比如有的业主与租户约定,由租户承担房屋租赁期间的全部物业费用,但租户在租赁中拒绝或延迟交纳物业费,甚至突然不辞而别,导致物业管理公司向业主追讨欠费,业主蒙受不应有的损失;还有的是租户对物业管理公司的服务不满意,或人身财产安全受到了侵害……那么,如何处理好业主、租户与物业管理公司三者之间的关系呢?


业主与物管公司 

    业主购房、入住后,一般要与物业管理公司签订《物业委托管理合同》,并直接与物业管理公司签订《物业管理公约》。由此,业主与物业管理公司之间也就建立了一种委托服务的契约关系,这是一种债权债务关系。


业主与租户

    除租赁关系外,业主与租户之间还存在债权债务的概括转移关系。债权债务的概括转移,是指把全部或某一特定的债权、债务全部转移给受让人,而不仅仅是权利或义务的单项转移。 

    具体到业主和租户来说,在房屋租赁期间,业主将享受物业服务的权利转移给租户时,也将支付物业费和遵守物业公约的义务转移给了租户,当然,如果双方约定在租金中包含物业费,由业主交纳,那么业主转移给租户的义务则只是遵守物业公约的义务。


租户与物管公司 

    租户如果在《租赁协议》中与业主约定了上述债权债务的转移内容,那么在租赁期内,租户就受让了业主与物业管理公司之间的全部或部分债权债务,从而成为业主有关债权、债务的履行人。需要注意的是,有关债务的转移(如支付物业费),即使业主和租户已有约定,但未经物业管理公司同意,这种债务转移也不生效。


如何协调三者关系


1、签订《租赁协议》 

    业主和租户签订《租赁协议》时,双方往往对租期、租金及交付方式、押金、提供的室内条件和设施等内容比较关注,约定得也比较清楚,但对物业管理的内容一般容易忽视,建议在协议中约定租户应遵守《物业管理公约》和有关规定,比如不得擅自改变房屋的建筑主体结构、承重结构和用途等,特别是租户要对装修进行改动或重新装修时,应做更详细的约定。


2、物业管理费的交纳 

    对物业管理费的交纳方式一般也有三种:1、第一种是全部包含在租金中,由业主交纳;2、第二种是不包含在租金中,全部由租户交纳,即交费义务全部转移给租户;3、第三种是部分包含在租金中,业主交纳公共性服务费,其他费用由租户交纳。 

    这三种交费方式各有优劣:1、第一种交费义务不转移,但业主需每月根据实际发生的费用交费,而业主又不住在出租房屋内,比较麻烦。而且这种方式会使房屋租金显得比较高,如果约定不清楚,税务部门有可能将物业管理费视为租金一同征税。2、第二种业主平时比较省事,租户会注意节水节电,但一旦出现租户拒交物业费、特别是不辞而别时,物业管理公司找不到租户,就会向业主追偿,或对出租的房屋采取措施,届时业主在法律上可以行使抗辩权,但实际当中,为使房屋能够继续出租,往往要先行垫付物业费、再向租户追偿。3、第三种是介于前两者之间,业主交纳固定费用,租户交纳实际发生的费用。这样业主一般每季度交一次固定费用即可,租户因要承担实际费用,也会注意节水节电。一旦出现租户不交费,业主至多垫付实际发生费用(公共性服务费即固定费用,已包含在租金中)。


3、与物业管理公司的接洽 

    双方签订《租赁协议》后,应将《租赁协议》交物业管理公司备案和书面确认。如果物业管理公司不知情,可能会有一些不必要的麻烦,比如保安会每天盘问租户;租户财物被盗或对物业服务不满意,难以向物业管理公司主张权利等等。


4、物业管理公司应注意的问题 

    只要业主的出租行为没有违法,物业管理公司一般不应干预业主出租房屋。 

    如果物业管理公司认为《租赁协议》有不完备之处,特别是对有关权利义务转移的条款有异议,应立即提出,否则《租赁协议》一旦生效并履行,就会视为物业管理公司已经认可了其中的条款。比如租赁双方约定物业管理费全部由租户交纳,而物业管理公司又盖章确认或实际按《租赁协议》向租户收取费用了,那么一旦租户不交费,物业管理公司就只能向租户、而不能向业主主张权利。

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